Oggi affrontiamo un tema centrale per la vita in condominio: le parti comuni di un edificio. Si tratta di spazi che tutti condividono, e che rappresentano non solo luoghi fisici, ma anche un impegno collettivo per il benessere di chi ci vive. Questo approfondimento, pensato per chi ha già una conoscenza base dell’argomento, vuole aiutare a comprendere meglio come funzionano, quali diritti e doveri comportano e cosa succede quando si decide di venderle o modificarle.
Cosa Sono le Parti Comuni? Le parti comuni sono quelle zone dell’edificio che non appartengono a un singolo proprietario, ma che sono utilizzate da tutti i condomini. Secondo l’articolo 1117 del Codice civile, queste possono essere divise in tre categorie principali:
Elementi strutturali fondamentali: comprendono il terreno su cui poggia l’edificio, le fondamenta, le scale, i tetti, le facciate esterne e i portoni d’ingresso. Sono elementi indispensabili per la stabilità, la sicurezza e l’accesso dell’intero stabile.
Spazi per servizi condivisi: rientrano in questa categoria cortili, parcheggi, lavanderie comuni, locali per la raccolta differenziata e portinerie. Servono per rendere più funzionale e comoda la vita condominiale, migliorando la qualità degli spazi abitativi.
Impianti e infrastrutture comuni: come gli ascensori, gli impianti per l’acqua potabile e lo smaltimento delle acque reflue, l’impianto elettrico centralizzato, il riscaldamento comune e i sistemi di condizionamento. Sono strumenti fondamentali per il comfort quotidiano di tutti gli abitanti.
Sapere come sono classificate aiuta a capirne l’importanza e il motivo per cui vanno gestite con attenzione, rispetto e cura.
Chi Paga e Chi Decide? L’articolo 1118 del Codice civile stabilisce che ogni condomino ha un diritto proporzionale sulle parti comuni, in base alla quota millesimale del proprio appartamento. Ciò significa che tutti possono usare gli spazi comuni, ma devono anche contribuire alle spese per la manutenzione, la riparazione e, se necessario, il miglioramento. Questo principio garantisce che la gestione sia equa e che le responsabilità siano distribuite in modo proporzionale.
Ogni decisione che riguarda lavori importanti sulle parti comuni deve essere presa dall’assemblea condominiale. Per le spese più rilevanti o per interventi straordinari, sono necessarie maggioranze qualificate, come previsto dalla legge. La partecipazione attiva dei condomini è quindi fondamentale per una buona amministrazione.
Si Possono Vendere le Parti Comuni? Una domanda che sorge spesso è: è possibile vendere una parte comune? La risposta è sì, ma con una condizione essenziale: serve l’unanimità di tutti i condomini. Anche nei condomìni più piccoli, non è sufficiente una maggioranza: tutti devono essere pienamente d’accordo. Questo perché si tratta di un patrimonio condiviso, e qualsiasi modifica o cessione ha effetti su tutti i proprietari.
Come Funziona la Vendita? Se si raggiunge l’accordo unanime, ci sono due strade principali:
Vendita a un soggetto esterno: lo spazio comune viene venduto a una persona o azienda non residente nel condominio. Questa operazione può generare entrate economiche, ma va valutata con attenzione perché modifica l’assetto originario dell’immobile.
Attribuzione in proprietà esclusiva: una parte comune può essere assegnata a uno dei condomini, che ne diventa l’unico proprietario. Questo avviene spesso per motivi pratici, ad esempio per un box auto o una cantina.
In ogni caso, l’operazione deve essere formalizzata attraverso un atto notarile, e successivamente registrata nei pubblici registri immobiliari, per garantirne la piena validità legale e la trasparenza nei confronti di terzi.
Attenzione alle Irregolarità Edilizie Prima di procedere con la vendita o con cambi di destinazione d’uso, è necessario verificare che le parti comuni siano conformi alle norme edilizie e urbanistiche. Se esistono difformità, cioè modifiche fatte senza permesso o non autorizzate, si rischiano problemi seri. L’acquirente potrebbe chiedere un risarcimento o l’annullamento del contratto se scopre irregolarità dopo l’acquisto.
Per questo motivo è fondamentale:
Effettuare controlli tecnici accurati, magari con il supporto di un geometra o ingegnere.
Regolarizzare le difformità, se presenti, attraverso una sanatoria edilizia o riportando lo spazio alla condizione originaria.
Questi passaggi sono importanti non solo per evitare problemi legali, ma anche per tutelare il valore degli immobili e garantire la fiducia tra i condomini.
Per Concludere Le parti comuni non sono solo una responsabilità, ma anche una risorsa per migliorare la qualità della vita condominiale. Una gestione trasparente, condivisa e rispettosa delle regole permette di vivere meglio, prevenire conflitti e mantenere alto il valore delle proprietà.
Nel blog di Assago Green Village continuiamo a esplorare questi temi per favorire una cultura della convivenza sostenibile. Se vuoi approfondire, segui i nostri prossimi articoli: parleremo di regolamenti condominiali, manutenzioni programmate e nuove soluzioni per rendere più efficiente e armoniosa la vita in comunità.